2000年秋，小胡从广州来到芝加哥的伊利诺伊理工学院念工商管理硕士。动身之前，小胡在网上查找了学校周围供出租的公寓。其中有一家“布莱克学生公寓楼”，引起了小胡的注意。据网上的介绍，这家公寓离学校只有两条街，步行只需五分钟时间。介绍特别强调了公寓安全卫生，还附上一幅外部建筑的照片，看上去十分漂亮。公寓的大部分房客都是理工学院的学生，房租每月３5０美元。

小胡觉得租金还算合理，便通过电子邮件通知对方决定租下一间，并答应签订一年的租约。小胡到芝加哥后，入住这家公寓，发现周围环境和网上的描述出入不小。这栋建筑里里外外都比较破旧，门窗大概几十年没有更换，已经相当老化。更令小胡担忧的是安全问题。街上老有些黑人闲逛，令她天一黑便不敢出门。不过，刚刚开学，功课十分紧张，小胡无暇顾及安全问题。

有一天，小胡回到公寓时，发现门前停着几辆警车。一位学生正在和几名警察在走廊里交谈。从那位学生的谈话中，小胡知道原来公寓楼里面发生了盗窃案。盗贼破门而入，偷走了那位学生的手提电脑。第二天，小胡收到一张征集签名的通知，强烈建议楼里的所有房客要求房东给公寓楼的大门加锁。小胡毫不犹豫地签上了自己的名字。但是，几个星期过去了，公寓楼的大门仍然没有加锁。在此期间，又有房客被盗，好在损失不大。

眼看期末考试就要到了，小胡经常在学校的图书馆用功。隆冬季节，下午一过五点钟，天便黑下来。小胡经常提心吊胆地从学校走回公寓。这天晚上，当她回到公寓楼时已经将近六点钟。象往常一样，公寓楼门大开。虽然房客已经向房东反复要求给楼门加锁，但房东显然没有对此做出反应。小胡的房间在二楼。当她从楼梯转进二楼的走廊时，猛然发现一个黑人从自己的房间出来，手里提着小胡的手提电脑。二人撞个正着。小胡惊得目瞪口呆。黑人几步窜到小胡面前，抓住她的手提袋。小胡一声尖叫，本能地护住自己的手提袋。黑人恼羞成怒，把小胡推下楼梯，抢下钱包，然后夺路而逃。

邻居听到动静后，打电话报警。小胡被救护车送到医院。经过诊断，她全身几处肌肉挫伤，左腿骨折，在医院住了一个星期，差点错过期末考试。出院后，医院和医生的帐单跟着就到了。好在小胡在学校有医疗保险，不用自己支付数千元的帐单。但小胡的手提电脑、手饰和一些现金却被抢走，总计损失达4千多美元。事发后，小胡再也不敢回布莱克公寓居住。在朋友处暂住了两个星期后，她搬到一处安全的公寓。

从布莱克公寓搬出后，小胡几番打电话到警局询问盗贼是否落网，总是没有下文。她预感到，靠警察抓住盗贼追回电脑和其他物品的希望已经不大。但她觉得由自己承担这些损失太不合理。她找到律师，希望通过法律手段让布莱克公寓承担自己的经济损失。

按照大部分州的法律，房东没有义务保护房客免受刑事犯罪的侵害。但是，这种通例并不是没有例外。其中一项例外就是房客遭受可预见的刑事犯罪侵害。所以，此案的关键在于，小胡所遭受的伤害是否具有可预见性。

在本案中，布莱克公寓所在的地区属于刑事案件多发区，经常发生盗窃、抢劫等案件。在袭击事件发生前，公寓楼已经出现过多起被盗窃事件。而且，公寓的房客曾经签名要求房东给公寓楼门加锁。在这种情况下，布莱克公寓的房东知道或者应当有理由知道房客面临的刑事犯罪威胁。换言之，布莱克公寓的房东可以预见到小胡所遭受的刑事犯罪伤害。

布莱克公寓的房东申辩道，刑事犯罪不是他所能控制的，所以法庭不应当把防止刑事犯罪的责任放在他身上。法庭拒绝了这种辩护。虽然刑事犯罪不在房东的控制之内，但公寓内发生刑事犯罪的可预见性使房东具有了保护房客的责任。在刑事犯罪频发的地方，象布莱克公寓，房东有义务采取合理的安全措施，以减少房客遭受刑事犯罪侵害的机会。如果房东预见到或者有理由预见到刑事犯罪将会发生，却没有采取合理的安全措施保护房客，便是失职。

在本案中，房东给公寓楼门加锁并不是很难做到的事。但事实上，房东却对房客加锁的要求置之不理，使得公寓内的安全没有得到任何改善。从另一个角度讲，如果在发生第一起盗窃案后，房东听取房客的要求，及时给楼门加锁，房客小胡可能就不会在公寓内受到这样严重的伤害。因此，布莱克公寓的房东在预见到犯罪将会发生的情况下，有责任采取相应的安全措施。房东没有履行自己的责任给楼门加锁，这是一种失职。而且，房东的失职促成了小胡所受的伤害。法庭判定，布莱克公寓必须赔偿小胡在盗窃案中遭受的所有经济损失。

小胡在异国他乡遭受犯罪的侵害，最后利用法律手段追回了经济损失，也算是不幸中的万幸。刑事犯罪的受害人经常无法挽回损失，主要原因在于罪犯逃匿或没有赔偿能力。但是，中国有句古话，“跑了和尚跑不了庙”。在无法从罪犯那里获得赔偿时，房客受害人就要考虑房东的责任，在特定条件下可以从房东那里追回损失。

法律要点：

物权法上,房东和房客之间的权利义务往往是事先明确约定在租约中的,其中包括保证条款。

保证条款有明示和暗示之分，如果房客安全保证没有事前明确写进租约,那么只有房东预见到或者有理由预见到刑事犯罪将会发生，却没有采取合理的安全措施保护房客时，才是违反责任。

张哲瑞律师