“挤入中产阶级”

　　记者：有钱买房，首先遇上的就是选择什么样的房产的问题。国内的人讲起来，就是地段、房型、交通、商区，周围环境，等等。在国外，人们一般是怎样考虑这个问题的？

　　王晓雨：新来的移民总是要问，在悉尼哪个区买房好？在墨尔本哪个地区买房好？凡是移民海外时间久的人，都会被新来的人提问。

　　在海外买房是人生中的一桩重大事情，我建议要多看看，至少要看20次。如果看了多次还是拿不定主意，我的建议：买中产阶级住的地区。

　　在中国大陆或台湾，买房的范围小，选一个朝向好一点就算尽力了。但海外，不同的地点、房型、范围等可供选择的机会大得多。在这种时候，我认为重要的是选择邻居。邻居是张三李四，还是彼得、乔治或戴安娜，买主事先是不知道的，文化背景更不容易知道，省力而且保险的方法就是买中产阶级居住的地区。我特别主张钱不充裕的人，买小一点的房，甚至少一间房，但坚持“挤入中产阶级”。

　　记者：在国内，已经有了“中产阶层”这样的表述。在国外，对于中产阶级的“说法”是怎样的，又怎样来理解“挤入中产阶级”？

　　王晓雨：西方人买房先看地区。许多人雇佣私家侦探打探左邻右舍，宗教信仰、业余爱好、生活方式、汽车情况、职业种类等等。从区域范围讲要选择准确，适合你自己的定位，太富贵的地区，房屋装修、花园更新甚至车型等等会让你跟不上四周形势，会遭邻居歧视冷眼；太贫穷的地方则反过来，你不习惯四周邻居，半夜的警车呼啸和失窃风险也是困扰。顺便说一下，澳大利亚许多地方是不准砌围墙的，中国人砌围墙的申请报告基本都被拒绝了。

　　我以为，国外的中产阶级是资本主义社会中一个重要阶层群体。他们主要由律师、医生、会计师、教师或经理和中小自雇业主等专业人士组成。相对于十分富有的一小部分豪门人士和一些仅能果腹的贫困人士，中产阶级无论从经济地位、政治倾向、生活品位及文化定位来说，是最为稳定的一大部分人。西方的人们说，中产阶级的取舍决定了国家的取舍，这话是有道理的。中产阶级人士居住地区的形成要相当长的时间，至少也要三五代人。物以类聚，人以群分，相同的地位、接近的生活观念，使这批人渐渐形成自己的文化定位并落实在一些居民区。

　　进一步观察，同时会发现这些中产阶级地区有许多共同的特征：一，这些地区案发率低，道路规范清爽，商店整洁条理，市容美观，车辆干净，车牌也不杂乱。二，这些地区中小学规模小型但十分密集，私校多于公校，著名的中学隔三五个街区就有一个。中产阶级人士普遍认为中学6年是一个人一生中最重要阶段，只要经济上略有可能，他们均将孩子送入私校，并坚信自己孩子也会和中产阶级子女往来。澳洲大城市的私立中学比例占全部中学比例的20%，但中产阶级居住区，要多出1倍以上。墨尔本是澳大利亚教育之都，一些著名的中产阶级地区，私校的数量远远超过公校。

　　一个地区居民在相当长年代(至少几代人)中形成了稳固的文化定位，千万不要小看这一点。在这样的区域，四邻很容易成为朋友，接近的文化认同有利于稳固和睦的关系。不仅要考虑同一辈，也要给自己的子女选择一批朋友。选择阿拉伯文化区，你并不仅仅只是为买中国日用品而要开车去很远的地方，你的孩子的中国朋友可能会少一些，他所在的小学也有可能第二外语课不开中文课。选择越南人区、朝鲜人区亦一样。

　　第三，这些地区绿化优良，公园较多，里面树木高大，草地葱郁而游客稀少。家家重视庭院种植，前后庭院花团锦簇。迁入中产阶级地区居住是一种荣耀，这种荣耀十分顽固，不到破产和进养老院一般是不见他们搬出的。

　　记者：我听下来，经济收入的稳定、约定俗成的氛围，既注重个人环境，更关注后代培养，其实这些都是人类生活、繁衍最渴望的普遍心愿。

　　王晓雨：就是发了大财的人，搬入墨尔本的Toorak区，或悉尼的北区，也一般将他们在中产阶级地区的老房出租而不出售。因为中产阶级地区房产升值稳定。资料表明过去40年来，中产阶级房地产平均每年升幅11%左右，而贫困地区只有4%到6%。而过去10年，银行的贷款利率平均也在7%左右。

　　建议“挤入中产阶级”，是希望他们的血汗钱放在稳固的投资上，同时下一代亦有相对好一些的学习生活环境。现在做到这一切的代价并不很大，仅仅是少买一间卧房，多向银行借些贷款而已。

　　敢于向银行借钱

　　记者：中国人怕借贷，老话说“穷在债上”。华人新移民在澳洲，是否也有一个向银行借贷买房的问题？

　　王晓雨：海外华人新移民在投资房屋时，心态比较实在，也就是比较老实，对银行的利用常常不如洋人。“不欠债心里轻松”，华人都这样说。华人新移民购房时最担心是何时能还掉款。而且都是将第一幢房屋债务还清再去考虑买第二幢。这样就花去好多年时间。这对工薪阶层而言，积累十分缓慢。如此这般，年龄不饶人，但岁月不升值。

　　而西人的思考和行动，与华人就不一样。一家银行的华人经理举例。在新小区落成时，她有中西两位客人同时来贷款。两位都是当教师的，那位华人只买一套，现金10万付首期，贷款15万。洋人首期仅付5万，买了两套，贷款是华人的1倍。小区项目规划好，近城区，是个老牌中产阶级区。澳洲利率低，出租回报高，又正逢澳洲房产稳定上升期，两年中小区房产劲升25%以上。两位教师收入不变，但洋教师投资回报差不多是华人教师的一倍！圣诞节一过，洋人教师又来找这位银行经理，打听能不能让银行再估价一次，使他的两幢房子在账目上多套现一些，以便他再买第三幢。

　　这位银行经理也曾经核算过那位中国教师的未来收入，认为有扩大投资的能力，并且主动打了电话去，但对方说正努力还清贷款，没有再购房的打算。

　　记者：国内典当业已经比较普遍，房产抵押业时有听说，只是从心态上来说，不像人家那样觉得平常，而且在个人资产的经营方面运用自如。

　　王晓雨：那位中国的教师和洋人教师相比，吃亏在文化差异方面。也许中国固有的“自力更生”、“奋发图强”、“无债一身轻”的想法阻碍了他的投资。有人统计，中国新移民如果移民海外时口袋不很富有的话，一般是经历3个阶段：第一阶段，是打工赚钱，不论是工厂打工、学校教书还是公司当职员、经理，中国人俗称“原始积累”阶段，也有人称这是用“力气”赚钱，甚至称之为“血汗钱”。第二阶段，有些钱了，买个小生意，方便店，Take away，租个小作坊，或买辆出租车，开个计算机零售店等等，既当伙计，又当老板，这可称为“用力气＋存款”挣钱，仍然是辛苦钱。第三阶段，因人各异，归纳总结一下，不外乎是买股票、债券和买房屋，可以称之为用本钱加“脑力”赚钱。

　　那些主要是用银行贷款的房屋投资者，则可以说是应该另外归结为第四阶段，这部分人既不用自己的力气，甚至也不用自己的钱，而是借用别人(银行、税务局、租客等)的钱。我想，第四阶段的这种人，才是聪明的人。

　　澳洲的房地产相对稳定，利率又低，长线看来，回报稳定，悉尼和墨尔本的许多地方二战后40年来平均每年有10%的升值。华人新移民要动脑筋的是研究海外当地文化，了解投资地点升值历史，买准一个好物业，做长线投资，年老时生活有保障。